在很多人的观念里，1998年房地产市场化以来，中国房价好像没有下跌过，一直在涨。事实上，这个世界上没有一直上涨的价格。即使从房地产过去20年的大周期看，在总的上涨趋势的背后，房价也经历过几次下跌。在我看来，房价至少有四次大的下跌周期。

第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价从2008年开始调整，整体下跌幅度超过了30%。

我当时在北京实地调查的数据是，北京很多地方的房价下跌幅度甚至达到了40%（当然，你在官方的统计数据中并没有看到这个数据）。在这种情况下，2008年年底，作为四万亿的一揽子政策，高层推出了救房地产的一系列政策，房价从2009年年初开始反弹，短短一年的时间，一些地方的房价甚至翻番。

中国房价的第二次下跌是在2014年。

一个标志性的事件是2014年3月杭州房价突然下跌。之所以说突然下跌，是因为当时没有什么特殊的打压政策出台，杭州房价开始了明显的下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整。甚至有人认为，这将是中国房价的市场化的转折点。杭州房价的下跌迅速蔓延，引发了全国性房价的调整。

根据笔者的研究，2014年全国房价调整的真实幅度超过20%，有些地方甚至超过30%。当时杭州房价跌成了狗，北京房价调整至少在20%。这次下跌，再次导致中国房地产政策进入到救市周期，在2015年出台“去库存”政策后，房价迅速反弹，先是一线城市大涨，然后是二线城市跟进，紧接着三线城市也进入到上涨周期。

坦率而言，这是一次波澜壮阔的上涨，也是一次真正的全国性的房价大涨。

经历这一波上涨之后，房价翻倍的城市比比皆是。从而再次导致房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长，手段之严厉，在中国房地产历史上前所未有。特别是北京2017年的“3.17新政”被称为史上最为严厉的房地产调控政策。管理层几乎动用了能够动用的所有手段，限购、限贷、限价、限离婚，“三条红线”，房贷额度集中管理等等。自2017年开始，这轮调控一直到2021年9月30日因为恒大债务危机而出现松动，政策层面重提维护房地产市场的温度，维护购房者的合法权益。接近五年时间的调控，加上中国房地产自身周期的转换，使得房地产从“快速上涨”的危险转换成整个行业的危机。从而导致了房价的第三次大调整。

当然，中国房价的第三次下跌，时间要更早。

在2017年北京上海相继出台严厉调控措施后，北京上海的房价率先调整，真实调整幅度至少在15%。很多北京买房的人对此有深刻的感受。这里要提一下的是，当时一些人忽悠北京人去买环京的房子，导致环京房子暴涨。当然，在没有任何支撑的情况下，环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线在经历两年的调整后，在2020年又出现了反弹的情况，特别是深圳、上海、广州，2020年房价反弹明显，深圳甚至可以说是暴涨。这导致管理层再次出台严厉的措施抑制房价。

但是，在少数城市房价反弹的背后，却是整个行业的危机，以及中国房价有史以来真正的实质性的调整。

在2021年，中国房地产创造最高的销售数据之后，行业急转直下，房价普遍调整，房地产第一次陷入到信心大伤的地步。尽管管理层自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施，取消三条红线，一些城市取消限购，一些城市房贷首套利率历史性下跌到4%一下，从今年的情况看，尽管一线和热点城市春节后交易量和市场热度反弹明显，但整个行业的温度依旧偏低，行业的信心依旧不足。

本人是这三次房价下跌的亲历者，也是每一次下跌之后房价反弹的见证者。对于这一次市场会不会重回过去大反弹的戏路，我可以肯定的说，这种概率等于零。

因为中国的房地产市场已经进入到真正的下半场。市场的基本面今非昔比，市场反弹的动能不足。但在超多的利好因素下，刚需和改善型需求的入市，会让市场有一个小阳春的表现，这应该是大概率。目前，一线城市和部分热点二线城市市场回暖比较明显，大量的三四线城市目前市场依旧处于观望状态。

要想回到过去，全国房价普遍反弹，几乎没有可能。

管理层也好，开发商也好，还是买房者也好，对此要有理性的判断。切勿想当然的认为，市场会回到以前，土地财政又可以继续玩，炒房团又可以杀回来。开发商又可以向过去一样按照老办法玩。

我说过，这次市场的小反弹，可能是在政策的推动下，中国房地产市场的最后一次反弹。未来的市场如何走，完全取决于管理层和开发商能否抓住目前市场回暖的时机，果断和过去的模式告别，推动房地产行业转型。而不是期待回到旧时光。

坦率而言，留给中国房地产的日子确实不多了，谁能痛下决心和过去告别，谁就可能活下来。否则，市场更惨烈的日子还没到来。

网友看法

1、网友自在的简爱：2004年深圳买第一套房，2008年全球金融危机，身边所有人劝我别买房，我买了第二套 2015年女儿刚刚满18岁有购房资格买了第三套房，2017 年 2019年没有购房名额的情况下买了2套公寓[捂脸]砸手里了

2、网友电脑上搬砖的苦行僧：市场需求决定房价，当人口红利不在了，房价自然就跌了！[呲牙]

3、网友社長：唐山某楼盘，一个月卖200套，三线城市，需求旺盛

4、网友晨暮三省：北上广深省会及重点城市，还是上涨有望的。四五线及县城就难说了

5、网友奇妙星球C6：到底是经济学家还是房地产专家，二者不同。

6、网友张国平901127：上海真正房价大跌是1997年，那时候小老板都跳楼死了。2008年只能说是小跌一波，你说的四个阶段根本不能说大跌。

7、网友sun：国家出手买房子也会让房价涨，看出什么政策了。

8、网友孔研研：人口减少，卖给谁？

9、网友小禾zh：光远看经济：房地产拉动经济是饮鸩止渴，听过吧

10、网友楠殊2277：马老师现在不忽悠人买房了[呲牙]

11、网友今天就好：身边95后，已经不买房开始存钱了，连婚都不结了

12、网友怀揣梦想的至少还有书：赞同作者观点，大量利好政策发布下，房地产市场会迎来小阳春，短暂的向好后一定会下跌，就跟2015年二胎政策影响一样，放开后需求释放，生育数量上涨，但也就那两年，看看去年生育率，几乎是当年17年高峰期的一半！房地产市场也一样，政策加持，短期利好，但长期还是市场调节规律本身，市场关键是流动，需要有能够买得起的且有需求的人接手，那么这部分有多少呢？

13、网友摩尔斯密电：一线城市泡沫最大，千万不要接盘，下一个风口就是三四线沿海城市，这些城市房价没有泡沫，大城市工厂产业由于成本影响，逐步由一二线线城市转移到三四线城市，地价，人工，运输成本低，就好像外资转移到东南亚小国家一样。

14、网友不一样的不火：2004有一次下跌25%的案例，很快涨回来了。2008年那次，记忆非常清楚，那次再下手买房真英明。[呲牙]

15、网友洒脱的柚子：去年10-12月应该是最低的时候吧！ 我一直关注的一个小区，想要置换去那里。 去年430万业主包税，但是疫情严重，也不敢买。 今年同户型520万不包税。短短不到半年，涨了快一百万了。是比较夸张咯！ 其他小区包括我自己住的都涨了，只是没有我关注的那个小区涨得夸张！

16、网友田园帮：2017年对应青年买房年龄24岁，应该是1993年，出生人口是2100万，而今年对应买房人口是1999年，出生人口1800万；同时存量房想卖的按年增2％计算，6年增加了12％。买房人口下降了14％，二手卖房数增加了12％，如果我们的每年供地数不变，供大于求是肯定的，房价可能涨吗？

17、网友鹰眼狼顾之狩猎者：中国房价的这次下跌