5月17日，央行等部门连发3条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。

“三箭齐发”——史上最宽松房产政策出台

最炸裂的是“第一箭”：首套住房商贷最低首付调整为不低于15%，二套商贷最低首付调整为不低于25%。

这绝对是历史上最大幅度的调整，哪怕是2008年全球次贷危机，当时对房地产的首付比例也没有低于20%。

“第二箭”：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

“第三箭”：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这三支箭对房地产市场会有多大影响呢？我们不妨做一个推演。

政策出台后，哪些群体最可能买房？

对市场的影响，我们就分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群三个部分来讨论。

首先，对于高收入人群来说，第一支箭，降低首付，对他们影响非常小，因为他们大部分都没有名额了，即使有名额也不缺首付，买不买房，只是看房价未来会不会涨。

第二三支箭，贷款利率会减少他们的房贷利息支出，估计也不会影响他们的房产买卖。

所以结论是，这次政策对高净值人群来说，影响不太大。

第二，对中等收入人群来说，大部分都有了自己的房子，第一支箭对他们当中有改善型需求的人，是有推动作用的。譬如一个35岁的中产，20多岁买的是刚需小房子，现在二胎了，丈母娘一起过来带娃，家里住不下，有迫切的换房需求，但是之前二套房首付最少也要30%～40%，假如一套200万的房子，就最少首付60万，现在调整后，就只要40万了。

再加上对利率的调整，预计房贷利率很可能从当前的5%左右，降到3%左右，还是一套200万的房子，如果贷款160万，30年期限，每年从10.4万房贷支出，就可以降低到8.16万，少支出近2万元一年，总利息从152万降低到84万，对于中产改善型需求人群来说，这个政策会有比较大的助力作用。

如果是中产投资人群来说，这个政策可能不会马上有效，因为他们的买房逻辑是，买的房子会不会涨价。

所以我们的结论是，政策会促进中产改善型人群买房的概率，但是对投资型买房短期影响不大。

第三，对于低收入人群来说，三支箭都提升了他们房地产的购买力，他们当中更多人的目标，还是户型相对较小的刚需房。但是低收入人群而言，他们除了首付难，其实供房更难，例如一个月入4000元的人，买了一套100万的房子，贷了30年期的房贷85万，哪怕按照3%的利率，每个月的月供都要3500元，这样的还贷压力其实还是非常大的。

所以我们认为，当前政策对于低收入人群来说，助力不会太大，核心还是还贷问题。

综上所述，我们认为本轮政策，中等收入的改善型需求人群，比较大的概率会成为新增的购房者。

短期看金融、中期看土地、长期看人口还对吗？

任泽平老师说，看房地产市场，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

这个以前是对的，但是前提是，房地产市场处于上升期，供不应求+供需平衡为主。

但是，当前的房地产市场，已经进入了深度调整的阶段。4月30日中央政治局会议对房地产的表述是：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”

从政策看，首付和房贷利率政策，已经是历史的底部。

从企业看，当前大部分房地产民企都陷入流动性的危机，国有房地产企业也受到了较大的拖累。

从销量看，4月百强房企销售额同比大降44.9%（克尔瑞统计），五一期间，北京、上海、深圳、武汉、南京等重点12城新房成交2123套，同比下跌了52%。国家统计局数据显示，新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

从价格看，近一年（2023年5月到2024年4月）中国一手房房价下跌3.57%，二手房下跌6.7%。

从投资看，1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%（2023年同比下跌9.6%）；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

从库存看，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

根据上面的各方面数据来看，1-4月份，房地产的价格下跌，交易量下跌，投资同比下跌，库存大幅度增加，房地产企业流动性出现危机。

那么短期看金融、中期看土地、长期看人口还能用吗？

如果能用，那这次政策调整，会迎来房地产的复苏？

我认为未必，因为现在不是供不应求，现在是供大于求的问题。

我认为这个理论应该改一改，改为：短期看政策、中期看经济，长期看人口，人口看产业。

首先，短期来说，政策是市场信心的风向标，会直接影响购买能力和购买意愿。

其次，中期来看，除了购买能力和购买意愿，还要看偿还能力，譬如你如果工作不稳定，收入不稳定，你就没有足够的勇气去申请贷款，因为你还不起。所以，中期来看，经济增长，收入增长，才是决定性因素。

最后，人口还是决定一个地方房价涨跌的核心，但是人口看什么？人口看一个地方的产业、配套、气候等因素，但是我认为产业是第一位的，产业决定了这个地方的经济结构、就业情况和发展前景等。

所以我们说，短期看政策、中期看经济，长期看人口，人口看产业。

那么，用这个逻辑看，当前是不是买房的好时机？

要看什么？看经济。

当前是不是买房的时机？

在这个风高浪急的紧急时刻，中央出台了救市政策，那么当前是买房的好时机吗？

房价的涨跌，我们上面推论过，是看经济的。

当前经济如何？

从GDP看，一季度中国GDP同比增长5.3%，超过国际货币基金组织的预期，也超过了国内经济预期。

从工业看，1-4月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.3%，比1-3月份加快0.2个百分点。4月份，制造业采购经理指数为50.4%，企业生产经营活动预期指数为55.2%。1-3月份，全国规模以上工业企业实现利润总额15055亿元，同比增长4.3%。

这么看来，中国的工业产值稳步复苏，而且制造业采购经理指数高于50%，算是勉强站上了荣枯线，未来几个月有可能持续复苏。

从4月份的数据来看，

网友看法

1、网友镇星Saturn：快去买房，多多的买。好多人等着把房卖掉呢

2、网友暴风城的夏：赶紧买，房价要翻倍了

3、网友一个哒不刘d：此时不买，更待何时

4、网友聪颖奶茶ds：现在不是买房的好时机，是卖房的好时机，房价要跌到老百姓能买得起时，才是买房的好时机。房子是商品，总是要卖的，开发商不卖，银行利息他付不起，只有跌。如果在房价刚跌时，你去买，买的人多了，它会涨价，朋友们，只有等跌，跌到你能承受得了时再买不迟。

5、网友八戒新能源：说实话，该入手了，不然国家也困难，银行也困难。

6、网友Gin是局外人：万箭穿心

7、网友路在脚下：调控要顺应经济运行规律，只有降到百姓的月平均收入相匹配，否则重贷上车将是一场灾难！！！

8、网友俊俏钢笔EH7：无奈啊！！！

9、网友green0515：房价看后期，必然会跌，现在城市里的房子已经多得快要没人住了

10、网友骐行天下001：说到点子上了，现在天天焦虑，没有安全感，担心随时被裁员，真没时间考虑买房子的事情！

11、网友甘居下游：20岁买首套？

12、网友卡不卡多：真正的问题是收入水平提上来，有钱了谁不想住200平大房子？

13、网友孤帆远影碧空：富豪海外买房，有房中产节衣缩食，无房钢需等廉租保障，谁买房？

14、网友油炸竹：经济看保障。医疗保障没有……教育保障没有……养老保障没有……劳动法保障没有……

15、网友赵优秀996：一直都是想买房的活着没钱买的希望价格降，多套房的没人希望价格降。

16、网友露台向日葵：没有产业支撑的二三四五六线小城市还不急买[捂脸][捂脸][捂脸]但卖得尽快

17、网友乖巧旭日hF：真想让老百姓过上好日子！房价在降下来一点

18、网友善良百香果IMX：想买在最低点？不容易。不行就租呗。[大笑]

19、网友Fc轨轨：00后的父母大多70后，基本都买了房，你还指望谁来买，一个人要住多少地方呢

20、网友足球世界波：有钱的啥时候买都行，没钱的啥时候买都不行