市界观察

作者 | 陶婷

编辑 | 田晏林

自2022年以来，“提前还房贷”这几个字，几乎长在了热搜上。每隔一段时间，就狠刷一波存在感。

兔年春节前，“提前还房贷”就引发过一波小高潮。节后，市场上提前还房贷人数更是继续增长。最近两天，相关话题再次登上热搜，可这次出现最多的，却是“专家建议：扎堆提前还房贷并不可取”的词条。这让一些不明就里的网友怒了。

“还房贷省点利息，是非常正常的个人行为，又有什么‘砖家’出来博眼球了？”有网友吐槽。但随后，有人发现原来自己错喷了“良人”。专家的这些话是对银行说的，潜台词大概是：在存量贷款上赚的钱，要适时吐出来一些，不要把客户逼急了。

市界在社交平台上注意到，近期有不少网友反映，部分银行不仅“提前还房贷已经排队到4月份”，还有许多家提高了还款门槛。在人们提前还房贷凶猛之际，一些银行肉眼可见地“急”了。

然而，你有张良计，我有过墙梯。为了解决“提前还房贷难”这个问题，一场斗智斗勇的较量，正在银行和还贷人之间涌动。

还钱竟比借钱难

90后的冯飞是天津的房地产从业者，2023年节后刚开工，就有好几个朋友向他咨询提前还房贷的问题。而这，他已经在近两年听身边的朋友、客户聊过无数遍了。而且冯飞本人也是提前还房贷大军中的一员。

2016年，冯飞在天津贷款90万元买了一套两居室，每月还4400元的房贷。就这样还了六年后，他给自己算了一笔账：在已经还完的30万元里，实际上只有13万元的本金，相当于有17万元的利息，全部交给了银行。于是在2022年年初，当家中多出一笔50万元的闲钱后，他决定提前还掉部分房贷。

和冯飞作出同样决定的，还有家住三线城市的90后姑娘菲云。2019年，在父母的支援下，她贷款40万元在江苏常州买了一套房。在每个月2000多元的房贷还了三年后，她发现，钱放在支付宝里，收益只有2%左右，而已经还掉的3万多元，大部分也是利息。

横算竖算下，她决定从2022年起，每年提前还一部分房贷，“手里有多少钱，就提前还多少钱。”菲云告诉市界。

为了完成计划，这个爱美的女孩子很少给自己添置新衣服。2022年上半年，在银行顺利预约到名额后，她如期还上了款。

冯飞则是联系了当时给他办贷款的客户经理，在向银行提交还款资料后，也顺利还了50万元。从预约申请到还完款，他只用了半个月时间。“末了，银行还给我赠送了个小礼品。”冯飞告诉市界，他感觉那时候的银行还是鼓励提前还贷的，“毕竟这是一个能让银行很快回钱的事。”

然而，冯飞不知道，风向在下半年悄然发生改变。2022年8月，交通银行被媒体曝出，变相调整提前还房贷违约金收取规则。“提前还房贷为何这么难”的话题，也在各大社交平台刷屏。

“一直约不上，显示额度已满”“我交了两个月的罚金，才提前还上了。”还贷者纷纷吐槽。

也是从那时起，银行的还贷门槛逐步增高。除了需要收取违约金外，一些地区的银行，比如广东、四川、上海、福建等，不能线上预约，只能线下预约。即便是线下预约，还贷人也经常会遇到或额度约满，或要排队几个月的情况。

进入兔年以后，这种情况也没有出现好转，反而愈演愈烈。

王思在深圳就亲身经历了这一系列变化。她告诉市界，2022年初她可以线上还款，等到10月就得线下办理了，不过当时好在，一个月后就能还掉。但2023年1月份她再提前还款时，银行就要求排队了，并告知其要等两到三个月。

但很多等待还贷的人并不想坐以待毙。为了顺利还款，他们与银行斗智斗勇起来了。

有人早早地蹲守在银行线上系统，只为抢那比春运高铁票还难的额度预约号；有人画出了一个叹为观止的思维导图；还有人给同伴支招：先逾期一两个月，等银行来催收的时候表示想提前还贷，“保证秒通过”。

不过，更多的人还是试图通过拨打银行客服、银保监会和金融消费权益保护咨询的电话，以期引起监管部门对大家提前还房贷意愿的重视。

按照网友的建议，放号时立即点进提前还本申请页，有人连续填完各项信息后迅速提交，顺利抢到了号。但更多想要提前还房贷的人，仍处在“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里。

各有盘算

大家为何提前还房贷？

市界注意到，这背后是存量和新增房贷利差，超过2%的事实。这是不少80后、90后购房主力军，提前还房贷的主要原因之一。

东南地区某国有大行的一位个贷经理曾透露，“这些年轻人购房时，由于工作年限尚短，又恰逢几年前楼市高点，因此办理的大都是成本较高的商业贷款或者混合贷款。很多人的房贷利率超过5%，有的甚至超过6%。”

然而近两年，房地产行业处于调整期，首套房贷利率从4.25%，持续下滑至2023年1月的4.1%点多。进入今年2月，多地首套房贷利率，比如郑州部分银行，甚至下调至3%点多。

同样是贷款100万元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房贷利率下，每个月的还款额相差将近1200元，总利息相差了44万元。这些数字刺进了普通的打工人心中，令他们“不患寡而患不均”了。

家住安徽的95后张甜，买房时用的组合贷，商贷利率为5.88%。作为一名财务从业者，张甜太清楚给银行的利息有多高。2023年1月底，她也预约了提前还款。尽管排期排到了八月份，张甜每天过得很煎熬，但她告诉市界，对于提前还房贷这事，她“不会再犹豫了”。

资产投资收益率下行，是张甜提前还房贷的另一个原因。

“去年我炒股亏了六七万。提前还贷等于找到一个5%点多的大额存单，现在去银行买理财，3%的收益都少见。”张甜说。实际上，收入下跌不足以支付月供、对未来预期的担忧等，都让年轻人产生了提前还贷的想法。

最近这三年，房地产行情不好，冯飞每月基本收入好的时候有4000多元，差的时候几乎颗粒无收，完全不能覆盖他每月房贷、日常生活的开支，以至于养孩子都经常需要父母的接济，“生活压力还是很大的，未来也充满了不确定性。将月供控制在1000多元，日子过得就轻松多了。”冯飞说。

此外，房价上涨幅度跑不赢房贷利率，也成为人们提前还房贷的重要原因。

房价周期性上涨的那些年，人们纷纷加大杠杆买房。在他们看来，反正房价每涨一波，就会赚几十万、上百万，银行那点利息可以忽略不计，以至于钱几乎都流进楼市。但如今，在“房住不炒”的背景下，未来房价趋稳是大概率事件，部分购房者便走上了提前还房贷之路。

从表面上来看，人们提前还房贷，能降低银行提坏账的风险，但个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润。这也解释了银行为何着急提高还贷门槛了。

近两年，楼市调整期，银行这部分的利息收入也出现下滑。

以农业银行为例，截至2022年9月30日，利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期，增幅达到9.24%。“按揭贷款在银行属于优质资产，风险小、利润高。如果有大量的借款人提前还贷，也会打乱银行后续的借贷计划。”某股份制商业银行客户经理郭啸告诉市界。

“一个更重要的原因是，银行看中了这一批提前还房贷人的优质度。”郭啸说。

据他介绍，第一类是有存款的人，这类人手握大量现金，这从2022年居民住户存款创新高可以佐证；第二类是没存款但能周转的人，他们能通过倒卖资产或者借钱进行周转；第三类，是一些收入中等，但有长辈或家庭给予资金支持的人，他们往往带有从众心理，以及无债一身轻的传统观念，倾向于提前还掉房贷。

这三类群体之外的，是房子买得贵，房贷利率高，收入风雨飘摇的购房者。他们断供率会很高，不属于优质房贷客户。银行也清楚，这些房子即便有抵押，被拍卖掉后，价格也会大幅缩水。

对于系统性风险很高的客户，银行通常会希望他们提前还款，而面对长期稳定还贷的优质客户，可就不一定了。

其实说到底，银行和房贷者之间是零和博弈关系。房贷者为了减少损失，倾向于选择提前还贷。银行为了减少损失，就倾向于避免房贷者“提前还贷”。

还贷潮会愈演愈烈吗？

2月3日，“提前还房贷要排到4月”的词条登上热搜。至此，从2023年开年至今，一个月内，“提前还房贷”已经上了三次热搜。

对于应不应该提前还房贷，在深圳某大型银行工作的赵柔有自己的理解。“结合现在的市场行情，现在手握现金更好，一年能有个4%~5%的收益，其实可以覆盖房贷利率的。”

从长线来看，过去十年权益类基金收益率，以16.32%的年化收益率位居榜首，超过一线城市的房产收益，“这是对抗通货膨胀的不错选择。很多权益型基金，只要能坚持持有三年，亏钱概率只有5%左右。”赵柔说。

然而，现实却由不得她想象。事实是，大多数人能长期持有房产，但不能长期拿住基金。

根据公开数据显示，房产的平均持有时间是6.3年，而基金的平均持有时间只有7个月。这背后，是投资者“追涨杀跌”，不能坚持长期持有的投资行为，所带来的“负收益”。

多家基金公司联合发布的《公募权益类基金投资者盈利洞察报告》显示，在2016年至2020年五年期间，基金的平均净值增长率年度均值达到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是说，基金赚钱，基民不赚钱，或者少赚钱。

这两天，当遇到客户咨询时，赵柔还是会根据客户实际情况，提供是否提前还房贷的建议，告诉大家其中的利弊点。“如果房贷利率过高，还款方式是等额本息，投资理财的收益跑不赢房贷利率，再加上手上的确有闲钱，越早还越好。”赵柔告诉市界，总体而言，还是根据个人实际情况而定。

当外界还在热议是否需要提前还贷时，一个有意思的现象正在上演。

为了刺激消费和投资，银行开始下调存款利率。在行业人士看来，如此又会促使用户将存款用于还房贷，形成恶性循环。

按照这个态势，提前还房贷的动机以及拥挤度，未来会否愈演愈烈？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉市界，只要房贷利率高于理财利率，只要房价仍趋稳，且房价涨幅不及居民预期，提前还贷的动机，就一直会存在，“直到房价趋稳能够止住，以及房贷利率降到跟理财收益率差不多的水平，甚至更低。”

实际上，2022年，在全国住户存款创新高的大背景下，许多人手里还是有可观的存款。这也成为人们提前还房贷的动机之一。不过，城市之间也有分化。提前还款的风潮，虽已从一二线城市传导至三四线城市，但后者难以复制前者的拥挤度。

郭啸告诉市界，一二线城市的人，往往本着“能贷7成绝不贷5成，以抵御通货膨胀”的心态买房，他们手里还有较多余钱，拥有提前还款的财余，而三四线城市居民则是“首付尽量多付，贷款尽量少贷”，在付完首付后，财余有限。

面对当前的情况，银行还有办法降低提前还房贷率吗？2月1日，《经济日报》发文建议，银行适度降低存量房利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

这话或许说到大部分购房者的心坎上去了。

纵观历史，的确有过存量房打折的先例。那是在2008年金融危机之时，金融管理部门出台政策，将房贷利率由基准利率的0.85倍，扩大至0.7倍。这是唯一一次实施存量房贷优惠政策的一年。20多年后的今天，历史惊人地相似。

张甜虽然对于提前还房贷的事态度坚决，但此刻的她仍然如热锅上的蚂蚁坐立不安。眼看着新增房贷利率已经进入3%时代，而她5.88%的存量房贷利率是那么刺眼。

“得等到8月份才能提前还贷，还要多还几个月的利息，太肉疼了！”张甜说，长时间的等待和排队，会引发大家的恐慌情绪。“还是希望银行能尽快解决问题，也愿有政策惠及到存量房贷的人身上。”

（文中冯飞、菲云、王思、张甜、郭啸、赵柔为化名）

网友看法

1、网友阿逸的奇妙故事集：真急了 可以适当降低存量房贷利息

2、网友我可爱的喜悦：我贷款34万，还了3年了，贷款还欠银行33万，

3、网友娜季季：什么叫报复性，明明就是利率降了，银行还不降，非得当冤大头才行吗？

4、网友熙攘小窝：提前还款那么麻烦？！我的房贷工行办的，之前APP上就直接能点了还掉啊……可能每个行不一样吧……

5、网友淡泊的花猫913：为什么不让人家提前还，难道一直让背着债吗？

6、网友臻味食旅：突然间大风刮来钱给年轻人啊！

7、网友慕晴晓：报复性？报复谁呢？受伤的又是谁呢？

8、网友守护快乐成长：我当初商业贷70万，利息好像是64万，贷款第一年提前还了30万，节省利息46万，所以我一直不理解那些说什么贷款划算，可以抵御通货膨胀的人

9、网友淡泊薰衣草：为啥我家的不能提前还，好像五年后才可以

10、网友hanwenfang1951：我家去年3月提申请五月还10万，扣款成功后马上提申请7月又还了10万，7月扣款成功后马上提申请9月份把剩余的17万全部还完了终于摆脱了房奴的身份。3次还款都很顺利而且也没有罚金，全是在手机上操作的。没想到今年提前还贷这么难

11、网友暖暖178850627：提前还款手机上就能操作啊

12、网友黔山逢春：据目前情况，银行牺牲一点利息收入把贷款收到手为好，再拖可能本利都无望收了。本利都成了呆帐，连储户的存款都无法付出，那就坏大事。

13、网友阳光彩虹913：我提前还完了。不听专家瞎叨叨[撒花][撒花]

14、网友莉0688：去年随便还，不还，非的今年凑热闹。如果是部分还贷一定选择缩短贷款期限！！！我的房贷25年，去年还的还差4年还清，没多少利息了，不能再还了，再还就不合适了。

15、网友真诚海风1：我正好在2022年的12月份成功上岸全部还清

16、网友落花入盏6：降到2我就不提前还款了[可爱]

17、网友博学多才的哆啦A猫：我约了银行，他说要我等到三月份[灵光一闪]

18、网友美的唤醒：还房贷的前提手里要有现金，这说明手里还是有钱，一般有门路的人把手中的钱都投到实体用钱生钱啊，赚的要比银行的利息多，现在疫情中可能投资实体没那么好赚钱了，还不如把手中的钱提前还房贷，这不很正常吗？

19、网友leeflying：“房住”功能的政策回归，必然触发银行与按揭者的“零和”博弈，鉴于居民存款总量的背后，是老百姓负债率的居高不下，国家出手调控的本意在于让利于民，所以，金融机构既想留下优质客户，又想降低坏账率，已经没有出路，伴随其他金融风险的不确定性，银行等金融机构是时候审时度势、为政策“软着陆”提前布局。

20、网友放牛哥的夏天：利息实在太高了，5点多，关键高利贷买的房又掉价。