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2023年房地产发生了哪些变化

来源:南方都市报 时间:2024-07-22 03:03 阅读

旧历已成昨,万千轻舟过。2023年的房地产,在有史以来的最大挑战中度过。在“供求关系发生重大变化”的定调之下,从中央到地方,从企业到个人,都在经历艰难转型。

这一年,有多少声音被记得?是针对两集中政策的“取消”还是“优化”,还是对金融风险的“精准拆弹”?

是对城中村统租的探索实践,还是对建立房屋养老金制度的加速推行?

是当一个时代的大佬逐渐隐匿,依然有人对房地产“超跌”“被平均”的大胆判断?还是存量房贷利率集中调整的“史无前例”?

是“砸锅卖铁”支持家族企业度过危机的民企自救?还是国资委“兜底”助力企业度过股债双杀的危情时刻?抑或是,来自政府层面“影响可控”“违约不是爆雷”的信心呼吁?

2023年度十大声音,每一个声音背后,都代表着不同的诉求,也构成了房地产行业在探索发展新模式中的千姿百态。

声音1

“不是要取消集中供地制度,而是优化”

2023年2月《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》引发市场关注,其中提到对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。此举是否意味着集中供地制度将被取消?

对此,自然资源部回应称,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

事实上,2021年推行的集中供地是近三年土地市场的转折点。一方面,政策收紧叠加市场调整,土拍热度一降再降。另一方面,设置土拍最高限价,整体溢价率控制在合理范围内。然而伴随市场变化,已有18个城市先后取消土拍限价,土拍宽松政策应出尽出。

声音2

“防范房地产‘灰犀牛’”

2023年3月7日,在全国两会第二场“部长通道”上,住房和城乡建设部部长倪虹表示,要避免金融风险和地方债风险,防范房地产“灰犀牛”。具体来看,可以“抓两头带中间”,以“精准拆弹”的方式来化解风险。

随着房地产市场销售不及预期,一些高杠杆房地产公司出现财务、经营风险。对于出险房企来说,债务展期、重组以及保交楼仍是当前棘手任务。自2022年末,融资政策迎来转向,纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年,多部门强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,引导市场预期向稳向好。

声音3

“改造后的租金以不涨为原则”

城中村一方面是各项城市治理的重点,一方面又蕴含城市发展必要的土地资源。2023年2月,深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目正式启动。之后,以白芒村为代表,“统租”一事频上热搜。

2023年6月5日,深圳市住建局相关负责人公开回应热点,其中提到“改造后的租金以不涨为原则,单套租金原则上与改造前基本持平,即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂,也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督”。

城中村统租是深圳多渠道公共住房供应的重大创新,也是存量盘活的重要渠道,而且也符合探索发展新模式。作为一项民生工程,该政策还应以差异化、精细化原则稳妥推进。

声音4

“探索建立房屋养老金制度”

自2022年以来,房屋养老金制度被多次提及。在2023年两会上,部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度,破解老房维修难题,引起社会各界热议。2023年6月,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟时提出,“探索建立房屋养老金制度”。

这也表明,房屋养老金制度建设及试点或将加速推行,有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题,提高居民的居住品质和生活环境。

声音5

“家族肯定会砸锅卖铁支持碧桂园”

作为连续六年蝉联销售榜第一的碧桂园,一旦出险,体量和影响力不亚于恒大。从2023年8月7日未能支付两笔美元债券票息开始,碧桂园的流动性危机迅速发酵。

面对成立以来最大的困难,碧桂园称,“虽然对本轮市场调整周期有预判,但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足,未能及早做出更有力度的应对措施,未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化。”

事实上,碧桂园的危机,也是行业几十年高杠杆、快周转模式的缩影,是几乎所有内地房企普遍面临的问题。2023年12月,董事局主席杨惠妍表示,“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的,公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”这个80后新主席,究竟如何带领碧桂园走出危机?

杨惠妍出席2022年度业绩发布会

声音6

“当前的住房条件‘被平均’了”

当前房地产市场是否供给过剩?万科董事会主席郁亮认为,主要城市当前的住房条件“被平均”了,城市被小镇平均了,大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段,走向“好不好”的阶段。

人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”,“居住品质”“发展质量”上升到更高层面,但针对新需求的市场供应是不充分的。“下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道”,正成为政府、协会、专家和企业所共谋的发展之路。这也意味着,促进更多改善性住房需求入市,未来改善性住房需求仍有较大释放空间。

万科董事会主席郁亮

声音7

“降低存量房贷利率工作已基本完成”

2023年初,市场经历了一轮“提前还贷潮”,与此同时,存量房贷利率下调呼声不绝于耳。7月,央行首次发声支持存量房贷利率下调;8月初央行再次表态要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。相关政策终于在8月31日落定。11月6日,央行货币政策司发文表示,“降低存量房贷利率工作已基本完成”,超过22万亿元存量房贷利率下调,惠及超1.5亿人。

存量房贷利率如此大规模集中调整,市场用“史无前例”来形容。一方面,存量房贷利率下调后,房贷客户利息负担减少,提前还款趋势下降;另一方面,存量按揭利率的调整适应了我国房地产市场供求关系的重大变化,也有助于促进房地产市场长远、平稳健康发展。

声音8

“通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科”

市场低迷之下,万科也难独善其身,哪怕万科董事会主席和总裁的奖金,与万科股价绑在了一起;哪怕郁亮频频在公开场合唱多房地产,积极稳定市场情绪。然而2023年10月份的万科,遭遇评级下调、债券暴跌。

面对这场生死存亡的大战,万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会,深圳市国资委表示,“通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对”。深圳地铁董事长辛杰更直言,“万科不是一个人在战斗!万科背后是深铁,深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科!”

万科此次会议向市场释放了积极信号,但是彻底摆脱危机,还有赖于整体房地产市场回暖。

声音9

“房地产市场下行

给地方财政收入带来的影响

是可控的、结构性的”

今年以来,由于房地产行业深度调整,土地市场趋冷,卖地收入降低对地方财政的影响受到国际市场关注。2023年12月5日,穆迪评级公司发布报告,维持中国主权信用评级不变,但将评级展望由“稳定”调整为“负面”。当天下午,财政部相关负责人回应称,“中国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变”,“房地产市场下行给地方财政收入带来的影响是可控的、结构性的”。

地方政府尤其是三四线城市,对房地产和土地相关收入依赖度较高。由于房地产市场深度调整,加剧了地方财政收支矛盾。但一个明显的趋势是,土地财政占地方财政总收入的比重在明显下降。今年以来,中央财政通过加大转移支付力度,继续支持地方财政平稳运行。

声音10

“将债务违约称为‘爆雷’用语不当”

针对部分房企出现债务违约风险,金融管理部门已出台了一系列支持政策,但风险出清还需要一个过程。12月,在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上,住房和城乡建设部副部长董建国表示,“如果将债务违约等同为‘爆雷’或者是‘资金链断裂’,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机。”

纵观2023年,我国债券市场违约形势进一步缓和,但债券展期规模仍较高,房企违约风险持续释放。在10月,中国人民银行行长潘功胜也强调,“稳妥化解大型房地产企业债券违约风险”。可以预见,统筹化解风险,仍是2024年房地产行业重要任务。

采写:南都·湾财社记者 王艳玲

网友看法

1、网友夕潮在琴岛:对,不叫爆雷,叫烂尾[发怒]

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