新年第5天，楼市又迎来重磅利好。

1月5日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，部分城市首套房贷利率下限阶段性放宽政策进一步优化延续。市场分析认为，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。

建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

对此，央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

招联金融首席研究员董希淼认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%（4.9%×0.7）。”董希淼称。

部分城市首套房利率有望进一步下调

实际上，早在2022年9月，央行、银保监会曾发布通知，对2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。

在市场看来，此次政策是对前期放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。

“去年9月，央行推出临时性政策，从目前来看，政策延续了2022年的改革思路，各地根据房地产市场情况可以自主决策，这意味着2023年会进一步用好用足政策，支持房地产市场复苏。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。

董希淼对记者表示，与2022年9月的临时性政策相比，该机制核心在于“动态调整”，即首套房贷利率下限在一定条件可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

央行明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

而对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

政策利好目前惠及38个城市

“当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消首套房贷利率下限的城市数量较多。”陈文静指出。

央行在通知中明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

根据9月政策出台时的市场情况来看，共有23个城市符合上述政策，基本集中在三四线城市和部分二线城市，此次政策延续后，哪些城市符合这一政策？与此前相比是否有变化？

第一财经记者根据国家统计局发布的9月、10月、11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况梳理得出，共有39个城市符合这一政策。与去年9月政策出台时的23个城市相比，增加了15个城市。

具体包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海。

此外，在政策持续发力下，与9月份的情况相比，已有6座城市新建商品住宅销售价格出现积极变化，包括贵阳、包头、安庆、泉州、泸州、大理。

董希淼建议，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，建议适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。

网友看法

1、网友搜别墅：2023年京沪会放松楼市调控吗？

2、网友MrBEAM：就是不降价哈，大家绝对不要买

3、网友微蓝tel：房价销量大跌，降价才是才是拯救楼市

4、网友上进的百灵鸟830：贷款利率下调？如果烂尾了呢？老百姓还需要还贷款吗？

5、网友一千零一沃沃沃：房价太高了，降价60％都不多！

6、网友北京雾列观察：自古以来百姓的诉求就是安居乐业，现在呢？解套需要30年……

7、网友风景在途中A：尽快回归实质性消费，不要虚假作为。

8、网友东岭瓜侯：楼市又迎来重磅利好？谁的利好？

9、网友平常心一一一一：别在不被任何谋体和砖家忽悠了，现在大家都在困难时期，把有限的资金牢牢攥在自己手里来应对必须要应对的困难。

10、网友迷途有弦aa：降价我就断供。

11、网友坦荡的辰星sz：就为了那三个月便宜0.6%利率你愿意买房吗，实际上也便宜不超过三千利息，有的只便宜几百块，而去买几百万房子，你愿意吗

12、网友北京小会计嗯哈：房子就是财政工具

13、网友舞由心起15：我以为降价呢呢

14、网友无双百香果ur：说的在好听，就是不买

15、网友風起时O：掏空6个钱包买房，读书20年，还贷30年，最后20年给